Disdetta del contratto d'affitto: scadenze, preavviso e rinnovo
Aggiornata al · 3 minuti di lettura · Redazione GestionaleAffitti
In breve
- Nei contratti abitativi il preavviso è di regola di 6 mesi prima della scadenza, con lettera raccomandata o PEC.
- Alla prima scadenza del 4+4 (e del 3+2) il proprietario può evitare il rinnovo solo per i motivi previsti dall'art. 3 della legge 431/1998.
- Alla seconda scadenza ciascuna parte può chiedere il rinnovo a nuove condizioni o rinunciare al rinnovo.
- L'inquilino può recedere in ogni momento per gravi motivi, con 6 mesi di preavviso; il contratto può prevedere anche il recesso libero.
- Se nessuno manda la disdetta in tempo, il contratto si rinnova alle stesse condizioni.
Le scadenze da segnare in calendario
| Contratto | Prima scadenza | Seconda scadenza | Preavviso |
|---|---|---|---|
| 4+4 canone libero | Dopo 4 anni: rinnovo automatico di 4, salvo diniego motivato del proprietario | Dopo 8 anni: rinnovo a nuove condizioni o rinuncia al rinnovo | 6 mesi prima, con raccomandata |
| 3+2 canone concordato | Dopo 3 anni: proroga di 2 anni se non c'è accordo, salvo diniego motivato del proprietario | Dopo 5 anni: rinnovo a nuove condizioni o rinuncia | 6 mesi prima, con raccomandata |
| Transitorio | Finisce alla scadenza pattuita, senza rinnovo e senza bisogno di disdetta | Recesso anticipato dell'inquilino per gravi motivi: come da contratto | |
| Per studenti universitari | Alla scadenza si rinnova per un periodo uguale, salvo disdetta dell'inquilino | Inquilino: almeno 1 mese e non oltre 3 mesi prima (DM 16/1/2017) | |
Il preavviso si conta all'indietro dalla data di scadenza: per un contratto che scade il 31 marzo, la comunicazione deve arrivare entro il 30 settembre precedente. Conta la data in cui l'altra parte riceve la lettera, non quella di spedizione.
La disdetta del proprietario alla prima scadenza
Alla prima scadenza il proprietario non può semplicemente non rinnovare: può farlo solo per uno dei motivi elencati dall'art. 3 della legge 431/1998, da indicare nella lettera. I più comuni sono:
- adibire l'immobile ad abitazione propria, del coniuge, dei genitori, dei figli o dei parenti entro il secondo grado;
- eseguire lavori di ristrutturazione o ricostruzione per cui l'immobile deve essere libero;
- vendere l'immobile, se il proprietario non ne possiede altri a uso abitativo oltre alla propria abitazione (l'inquilino ha in questo caso diritto di prelazione);
- l'inquilino ha a disposizione un altro alloggio libero e idoneo nello stesso Comune.
La comunicazione va inviata con raccomandata almeno 6 mesi prima della scadenza. Se poi il proprietario non usa l'immobile per il motivo indicato entro 12 mesi, l'inquilino può chiedere il ripristino del contratto o un risarcimento.
Alla seconda scadenza
Alla fine del secondo periodo (8 anni nel 4+4, 5 nel 3+2) entrambe le parti sono libere: chi vuole rinnovare a condizioni diverse o non rinnovare deve comunicarlo con raccomandata almeno 6 mesi prima. In mancanza di comunicazioni il contratto si rinnova tacitamente alle stesse condizioni.
Il recesso dell'inquilino
L'inquilino può lasciare l'immobile prima della scadenza:
- per gravi motivi (fatti sopravvenuti, imprevedibili e indipendenti dalla sua volontà, come un trasferimento di lavoro), con preavviso di 6 mesi, anche se il contratto non lo prevede;
- liberamente, se il contratto contiene una clausola di recesso, con il preavviso indicato nel contratto (di solito 6 mesi).
La risoluzione anticipata va comunicata all'Agenzia delle Entrate con il modello RLI entro 30 giorni e, se non c'è la cedolare secca, si paga l'imposta di registro in misura fissa di 67 euro.
Come scrivere la disdetta
- Indica i dati delle parti, l'immobile e gli estremi del contratto (data e numero di registrazione).
- Scrivi la data di scadenza e, se sei il proprietario alla prima scadenza, il motivo di legge.
- Invia con raccomandata con ricevuta di ritorno o PEC (se anche l'altra parte ha una PEC), per avere la prova della data di ricezione.
- Conserva la ricevuta insieme al contratto.
Come aiuta un gestionale
GestionaleAffitti calcola per ogni contratto la prima e la seconda scadenza e l'ultimo giorno utile per la disdetta, e ti avvisa con un promemoria (anche via notifica sul telefono) prima che il termine scada.
Domande frequenti
Fonti
- Legge 9 dicembre 1998, n. 431, artt. 2 e 3 — Normattiva
- Agenzia delle Entrate — risoluzione del contratto (modello RLI)
Questa guida ha carattere informativo e riflette le norme in vigore alla data di aggiornamento. Non sostituisce il parere di un avvocato, di un commercialista o di un'associazione della proprietà, a cui rivolgersi per il proprio caso.