Cedolare secca sugli affitti: come funziona, aliquote e quando conviene
Aggiornata al · 4 minuti di lettura · Redazione GestionaleAffitti
In breve
- La cedolare secca è un'imposta fissa sui canoni di affitto delle abitazioni che sostituisce IRPEF e addizionali, imposta di registro e bollo sul contratto.
- L'aliquota è il 21% del canone annuo; scende al 10% per i contratti a canone concordato nei Comuni previsti dalla legge.
- Possono sceglierla le persone fisiche che affittano fuori dall'attività d'impresa o professionale, per immobili abitativi e relative pertinenze.
- Per tutta la durata dell'opzione il proprietario rinuncia a qualsiasi aumento del canone, compreso l'aggiornamento ISTAT.
- Se conviene dipende da detrazioni, addizionali e reddito complessivo, non solo dall'aliquota: il confronto va fatto caso per caso, con il commercialista o il CAF.
Che cos'è la cedolare secca
La cedolare secca è un regime facoltativo di tassazione dei canoni di locazione degli immobili abitativi, previsto dall'articolo 3 del D.Lgs. 14 marzo 2011, n. 23. Invece di sommare il canone agli altri redditi e pagarci l'IRPEF con le addizionali, il proprietario paga un'imposta con aliquota fissa sul canone annuo pattuito.
La cedolare secca sostituisce: l'IRPEF e le addizionali regionale e comunale sul reddito dell'immobile, l'imposta di registro e l'imposta di bollo sul contratto (anche per risoluzioni e proroghe). Non sostituisce l'IMU, che resta dovuta se prevista.
Aliquote: 21% e 10%
| Tipo di contratto | Aliquota |
|---|---|
| Canone libero (4+4), transitorio, per studenti | 21% |
| Canone concordato (3+2, e transitori e per studenti a canone concordato) nei Comuni ad alta tensione abitativa e negli altri Comuni previsti dalla legge | 10% |
L'imposta si calcola sul canone annuo intero, senza la riduzione forfettaria del 5% prevista per l'IRPEF. Esempio: con un canone di 700 euro al mese (8.400 euro l'anno) a canone libero, la cedolare è 1.764 euro l'anno (8.400 × 21%).
Per le locazioni brevi (fino a 30 giorni) valgono regole proprie, cambiate dalla legge di bilancio 2026 (L. 30 dicembre 2025, n. 199): dal 2026 la cedolare è al 21% per un solo appartamento scelto dal proprietario e al 26% per il secondo. Dal terzo appartamento affittato per brevi periodi nello stesso anno l'attività si presume d'impresa: niente cedolare e serve la partita IVA.
Chi può scegliere la cedolare secca
- Le persone fisiche proprietarie o titolari di un diritto reale di godimento (per esempio l'usufruttuario) che affittano fuori dall'attività d'impresa, arte o professione.
- Per immobili abitativi e le relative pertinenze affittate insieme (o anche con contratto separato, se il legame con l'abitazione è indicato).
- Se l'immobile è di più proprietari, ognuno decide per sé: uno può scegliere la cedolare e l'altro restare con l'IRPEF.
Non possono sceglierla le società e chi affitta nell'ambito della propria attività d'impresa.
La rinuncia all'aumento del canone (anche ISTAT)
Chi sceglie la cedolare secca rinuncia, per tutto il periodo dell'opzione, a qualsiasi aggiornamento del canone, compreso l'adeguamento ISTAT, anche se il contratto lo prevede. La legge chiede di comunicarlo prima all'inquilino con lettera raccomandata; la comunicazione non serve se la rinuncia è già scritta nel contratto.
Se in futuro si revoca l'opzione, dall'annualità successiva il canone torna aggiornabile secondo il contratto.
Come si sceglie e come si paga
- Alla registrazione del contratto: si indica l'opzione nel modello RLI, entro 30 giorni dalla stipula (o dalla decorrenza, se anteriore). Vale per tutta la durata, salvo revoca.
- Negli anni successivi: si può scegliere entro 30 giorni dall'inizio di una nuova annualità, sempre con il modello RLI. Vale per il periodo che resta.
- In caso di proroga: si sceglie con il modello RLI di proroga, entro 30 giorni.
La cedolare non si paga alla registrazione: si calcola nella dichiarazione dei redditi (730 o Redditi PF) e si versa con F24 alle stesse scadenze dell'IRPEF, con acconti e saldo.
Quando conviene
Con gli scaglioni IRPEF del 2026 (23%, 33% e 43%) l'aliquota marginale è già sopra il 21% dal primo scaglione, quindi a parità di imposta lorda la cedolare è spesso più leggera, e ancora di più con il canone concordato al 10%. In più si risparmiano registro e bollo sul contratto. Ma il risultato finale dipende da detrazioni, addizionali e dal reddito complessivo, non solo dall'aliquota.
Può non convenire quando:
- il reddito complessivo è basso e l'aliquota IRPEF effettiva è vicina o inferiore al 21%;
- ci sono detrazioni che altrimenti andrebbero perse (il reddito tassato con la cedolare non riduce l'IRPEF su cui si applicano);
- il contratto prevede aumenti del canone importanti che con la cedolare si perdono.
Il confronto va fatto sui propri numeri, meglio con il commercialista o il CAF.
Come aiuta un gestionale
Con GestionaleAffitti indichi per ogni contratto se c'è la cedolare secca: il gestionale non ti propone l'aggiornamento ISTAT quando non è dovuto, tiene traccia delle annualità e prepara il riepilogo annuale dei canoni da dare al commercialista per la dichiarazione.
Domande frequenti
Fonti
- D.Lgs. 14 marzo 2011, n. 23, art. 3 (cedolare secca) — Normattiva
- Legge 9 dicembre 1998, n. 431 (canone concordato) — Normattiva
- D.L. 24 aprile 2017, n. 50, art. 4 (locazioni brevi) — Normattiva
- Legge 30 dicembre 2020, n. 178, art. 1 c. 595 (affitti brevi e attività d'impresa) — Normattiva
- Legge 30 dicembre 2025, n. 199 (legge di bilancio 2026, art. 1 c. 17) — Normattiva
- Agenzia delle Entrate — Cedolare secca: che cos'è e chi può sceglierla
Questa guida ha carattere informativo e riflette le norme in vigore alla data di aggiornamento. Non sostituisce il parere di un avvocato, di un commercialista o di un'associazione della proprietà, a cui rivolgersi per il proprio caso.