Contratto di affitto 4+4, 3+2, transitorio e per studenti: le differenze
Aggiornata al · 3 minuti di lettura · Redazione GestionaleAffitti
In breve
- Per le abitazioni la legge 431/1998 prevede quattro contratti: a canone libero (4+4), a canone concordato (3+2), transitorio (da 1 a 18 mesi) e per studenti universitari (da 6 a 36 mesi).
- Nel 4+4 il canone lo decidono le parti; negli altri tre, quando previsto, il canone segue gli accordi territoriali del Comune.
- Il canone concordato dà vantaggi fiscali: cedolare secca al 10% e riduzioni di imposte nei Comuni ad alta tensione abitativa.
- Il contratto va sempre fatto per iscritto e registrato entro 30 giorni.
I quattro contratti a confronto
| Contratto | Durata | Canone | Rinnovo |
|---|---|---|---|
| Canone libero (art. 2, comma 1) | 4 anni + 4 di rinnovo | Deciso liberamente dalle parti | Alla prima scadenza si rinnova di 4 anni, salvo diniego del locatore solo per i motivi previsti dalla legge |
| Canone concordato (art. 2, comma 3) | 3 anni + 2 di proroga | Nei limiti dell'accordo territoriale del Comune | Alla prima scadenza, se le parti non si accordano, si proroga di 2 anni |
| Transitorio (art. 5, comma 1) | Da 1 a 18 mesi | Libero o concordato, secondo il Comune | Nessun rinnovo: serve un'esigenza transitoria indicata e, se richiesto, documentata |
| Per studenti universitari (art. 5, commi 2 e 3) | Da 6 a 36 mesi | Secondo l'accordo territoriale | Si rinnova alla scadenza, salvo disdetta dell'inquilino |
Canone libero: il 4+4
È il contratto più diffuso. Le parti decidono liberamente il canone e le clausole, nei limiti della legge. Dura almeno 4 anni e alla prima scadenza si rinnova automaticamente per altri 4. Il proprietario può evitare il rinnovo alla prima scadenza solo per i motivi indicati dall'art. 3 della legge 431/1998 (per esempio per abitarci lui o un familiare, o per ristrutturare), comunicandolo con almeno 6 mesi di anticipo.
Alla seconda scadenza (dopo 8 anni) ciascuna parte può chiedere il rinnovo a nuove condizioni o rinunciare al rinnovo, con raccomandata inviata almeno 6 mesi prima; senza comunicazioni il contratto si rinnova alle stesse condizioni.
Canone concordato: il 3+2
Il canone non è libero: va calcolato secondo l'accordo territoriale firmato nel Comune dalle associazioni dei proprietari e degli inquilini, in base a zona, dimensione e caratteristiche dell'immobile. Dura almeno 3 anni, con proroga automatica di 2 anni se alla scadenza le parti non trovano un accordo per il rinnovo.
In cambio di un canone più basso ci sono vantaggi fiscali: cedolare secca al 10% nei Comuni previsti dalla legge e, se si resta con l'IRPEF, riduzione del 30% del reddito imponibile e dell'imposta di registro nei Comuni ad alta tensione abitativa; inoltre l'IMU è ridotta per legge al 75% (art. 1, comma 760, della legge 160/2019). Per molti accordi territoriali serve l'attestazione di rispondenza rilasciata da un'associazione di categoria.
Transitorio e per studenti
Il transitorio serve per esigenze temporanee del proprietario o dell'inquilino (per esempio un trasferimento di lavoro), da indicare nel contratto. Dura da 1 a 18 mesi. Se l'esigenza manca o non è indicata, il contratto rischia di essere trattato come un 4+4.
Il contratto per studenti universitari si usa nei Comuni sede di università (o vicini) con studenti iscritti a un corso in un Comune diverso da quello di residenza. Dura da 6 a 36 mesi.
Cosa vale per tutti
- Il contratto va fatto per iscritto: senza forma scritta è nullo.
- Va registrato entro 30 giorni all'Agenzia delle Entrate, salvo i contratti che durano in tutto non più di 30 giorni nell'anno.
- Il deposito cauzionale non può superare tre mensilità del canone.
- L'inquilino può recedere per gravi motivi con 6 mesi di preavviso; il contratto può prevedere anche un recesso libero con preavviso.
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Domande frequenti
Fonti
- Legge 9 dicembre 1998, n. 431 (artt. 2, 3, 5) — Normattiva
- D.M. 16 gennaio 2017 (contratti concordati, transitori e per studenti) — Gazzetta Ufficiale n. 62 del 15 marzo 2017
- Legge 27 luglio 1978, n. 392, art. 11 (deposito cauzionale) — Normattiva
Questa guida ha carattere informativo e riflette le norme in vigore alla data di aggiornamento. Non sostituisce il parere di un avvocato, di un commercialista o di un'associazione della proprietà, a cui rivolgersi per il proprio caso.
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