Affittare una stanza nella casa in cui si abita

Se vuoi affittare una stanza nella prima casa continuando a viverci, comincia dalla porta della camera: che cosa concederai in uso esclusivo all’inquilino e che cosa condividerete? Un bagno, la cucina o il soggiorno non sono dettagli da sistemare dopo l’ingresso. Sono parte dell’accordo che dovete capire entrambi prima di firmare.

Qui consideriamo il proprietario che concede una camera per uso abitativo e rimane nell’appartamento. Non affrontiamo ospitalità turistica, affitti brevi o attività ricettive: richiedono verifiche diverse. Il lavoro da preparare riguarda tre aspetti: descrizione degli spazi, regole di convivenza e valutazione fiscale.

Quale contratto serve se continui a vivere nell’appartamento?

La camera è una porzione dell’immobile. Il modello ministeriale per la locazione a canone concordato contempla espressamente questa possibilità: l’Allegato A al D.M. 16 gennaio 2017, apertura e nota 5 distingue l’intera unità dalla porzione locata e richiede di precisare servizi e spazi comuni. È un riferimento concreto per capire che cosa descrivere, da coordinare con la formula contrattuale scelta e con l’accordo territoriale applicabile.

Il fatto che tu viva nella stanza accanto non rende sufficiente un accordo verbale. Per le locazioni abitative, la legge 431/1998, articolo 1, comma 4 richiede la forma scritta. Per confrontare le formule disponibili puoi consultare la guida ai contratti di affitto; qui il punto è individuare con precisione ciò che affitti.

Evita di scegliere un contratto transitorio soltanto per “vedere come va la convivenza”. Il D.M. 16 gennaio 2017, articolo 2, commi 1 e 4 collega questa formula a particolari esigenze delle parti individuate dagli accordi territoriali, da dichiarare e, per durate superiori a trenta giorni, documentare con allegati. La presenza del proprietario in casa, da sola, non dimostra quell’esigenza.

Come descrivere gli spazi esclusivi e quelli condivisi?

Prepara una pianta leggibile e assegna un nome coerente agli ambienti. “Camera A” deve indicare la stessa stanza nel contratto, nell’inventario e nel verbale di consegna. La planimetria è qui un suggerimento pratico per rendere la descrizione chiara, non un obbligo nazionale aggiuntivo affermato per qualsiasi contratto.

Esempio ipotetico di descrizione degli spazi: l’appartamento comprende due camere, un soggiorno, una cucina, un bagno, un corridoio e un ripostiglio. Il proprietario continua a vivere nella camera B. La descrizione seguente riguarda soltanto l’oggetto della locazione: non è un contratto completo né una clausola pronta per ogni situazione.

È concessa in locazione la camera A, identificata nella planimetria allegata, a uso esclusivo del conduttore. Sono condivisi con il locatore la cucina, il bagno, il corridoio e il soggiorno. Restano riservati al locatore la camera B e il ripostiglio, esclusi dalla locazione. Il conduttore può utilizzare gli arredi della camera A e le dotazioni degli ambienti comuni indicate nell’inventario sottoscritto dalle parti.

Prima di riutilizzare una descrizione, verifica ogni ambiente sul posto, compresi balcone, cantina o posto auto eventualmente disponibili.

Non usare espressioni vaghe come “accesso a tutti i servizi” se vuoi escludere qualche ambiente. E non descrivere come esclusiva una camera che intendi continuare a usare per conservare oggetti da recuperare ogni giorno: risolvi prima questa incompatibilità pratica.

Quali regole di convivenza conviene mettere per iscritto?

Un allegato breve può evitare molte discussioni. Scrivilo insieme al contratto, usando regole concrete e comprensibili, da verificare perché siano compatibili con i diritti delle parti. Concentrati sulle situazioni che si ripeteranno:

• pulizia del bagno e della cucina, con compiti concordati;
• spazi disponibili in frigorifero, dispensa e mobili comuni;
• uso di lavatrice, riscaldamento e connessione internet;
• modalità per segnalare guasti e organizzare interventi;
• gestione degli ospiti e rispetto del riposo reciproco.

Separa il canone dalle spese e indica se chiedi acconti con conguaglio. Evita un generico “utenze a metà” quando non avete chiarito quali bollette comprende, quali periodi considera e come tratterete eventuali assenze.

Nel modello concordato, l’articolo 4 dell’Allegato A riconosce al conduttore la possibilità di conoscere le spese e i criteri di ripartizione e di consultare i giustificativi. Conserva quindi bollette e rendiconti ordinati. L’articolo 9 contempla anche il verbale di consegna: fotografie e inventario sono strumenti utili per documentare camera e dotazioni condivise.

Quali aspetti fiscali devi chiarire prima di affittare?

Per una locazione che inizia nell’anno d’imposta 2026, prepara una valutazione fiscale riferita a quell’anno e alla tua situazione concreta. Non trattare l’espressione “prima casa” come una risposta unica a tutte le domande sulle imposte.

Porta al commercialista o al CAF questi tre quesiti separati:

• Acquisto: quali agevolazioni hai utilizzato nel rogito e quali condizioni devi ancora rispettare?
• Reddito della stanza: come va trattato il canone e quale regime, ordinario o cedolare secca se applicabile, va valutato per il contratto?
• Immobile: quali conseguenze ha la situazione effettiva di residenza e utilizzo sulla posizione IMU e sugli altri adempimenti locali?

Per rendere utile la valutazione, raccogli rogito, dati catastali, documentazione sulla residenza, durata proposta, canone e descrizione della parte che conserverai per te. Non inserire nel preventivo di guadagno un’esenzione, una detrazione o un’aliquota agevolata senza averne verificato le condizioni.

Anche la registrazione deve rappresentare correttamente l’oggetto del contratto. Le istruzioni ufficiali del modello RLI, quadro C, voce “I/P” distinguono l’immobile intero dalla porzione, identificata con “P”. Il modello serve inoltre per la registrazione e per l’opzione o la revoca della cedolare secca: questa funzione non dimostra, da sola, che tu abbia diritto a un determinato trattamento fiscale.

Domande frequenti

Devo comprendere anche il soggiorno tra gli spazi condivisi?

Nell’esempio è condiviso perché le parti lo hanno incluso. La descrizione della porzione e dei servizi deve riflettere l’accordo reale: indica espressamente se il soggiorno è disponibile, invece di lasciare che l’inquilino lo deduca durante la visita.

Come gestisco un mobile personale nella camera affittata?

Decidi prima della consegna se rimuoverlo oppure includerlo nell’inventario a disposizione dell’inquilino. Se vuoi conservarvi oggetti personali e accedervi abitualmente, rivedi l’organizzazione degli spazi e la descrizione dell’uso esclusivo prima di firmare.

Una tabella delle pulizie sostituisce il contratto?

No. Può organizzare la convivenza, ma non sostituisce l’accordo scritto sulla locazione. Tieni distinti oggetto, canone e condizioni contrattuali dalle istruzioni quotidiane per usare gli ambienti.

Fonti ufficiali consultate il 21 ottobre 2026: Normattiva, legge 431/1998, articolo 1, comma 4; Gazzetta Ufficiale, D.M. 16 gennaio 2017, articolo 2 e Allegato A, apertura, nota 5 e articoli 4 e 9; Agenzia delle Entrate, istruzioni RLI, sezioni “A cosa serve” e quadro C. I collegamenti puntuali sono nei rispettivi passaggi.

Conserva documenti e scadenze della locazione in un unico posto.