Affitto arredato: come compilare l'inventario iniziale

Un inventario della casa in affitto deve permetterti di riconoscere il mobile e capire com’era alla consegna. Scrivere “un divano, un tavolo, quattro sedie” è un inizio, ma lascia aperte le domande che contano: quale divano, con quali accessori, con quali segni già presenti?

Prepara l’elenco prima dell’ingresso e completalo durante il sopralluogo con l’inquilino. L’obiettivo è lasciare a entrambi una descrizione condivisa dell’arredamento, collegata a fotografie riconoscibili. Qui trovi un metodo operativo per una locazione abitativa arredata, senza ripercorrere la scelta del contratto.

Che cosa inserire nell’inventario iniziale?

Apri il documento con indirizzo dell’appartamento, nomi delle parti, riferimento al contratto e data della consegna. Assegna all’allegato un titolo chiaro, per esempio “Inventario arredi e dotazioni”, e numerane le pagine. Sono accorgimenti organizzativi per evitare che un elenco finisca associato all’immobile o alla versione sbagliata.

Procedi per ambiente: ingresso, cucina, soggiorno, camere, bagno ed eventuali pertinenze comprese nell’affitto. Per ogni voce annota:

• Codice e quantità: un identificativo semplice e il numero degli elementi.
• Descrizione: tipo di bene, materiale, colore e caratteristiche che lo distinguono.
• Accessori: telecomandi, ripiani, cassetti, chiavi del mobile o dotazioni consegnate.
• Stato osservato: usura, macchie, graffi, parti mancanti e risultato delle prove effettuate.
• Riferimenti fotografici: nomi dei file o numeri delle immagini nell’allegato.

Per gli elettrodomestici puoi aggiungere marca, modello e matricola, se leggibili. Per stoviglie uguali è più pratico indicare una quantità complessiva; se un elemento presenta un difetto, descrivilo separatamente. Tieni fuori dall’elenco dei beni consegnati ciò che porterai via prima dell’ingresso.

Il modello ministeriale per la locazione abitativa concordata contiene un riferimento preciso: nell’apertura dell’Allegato A al D.M. 16 gennaio 2017, l’immobile ammobiliato è collegato a un elenco separato sottoscritto dalle parti. L’articolo 9 richiama inoltre la descrizione dello stato dell’immobile o il verbale di consegna allegato. Questo riferimento riguarda quel modello; non va trasformato in una regola identica per qualsiasi formula contrattuale.

Per orientarti tra le formule, consulta la guida ai contratti di affitto. L’inventario approfondisce invece che cosa viene materialmente consegnato.

Come descrivere lo stato d’uso senza formule vaghe?

Preferisci un’osservazione concreta a un giudizio generale. “Tavolo usato” dice poco; “piano con graffio sul bordo vicino alla finestra” consente di ritrovare quel segno. Non serve trasformare la consegna in una perizia, ma distinguere ciò che avete visto da ciò che non avete verificato.

Una spia accesa non basta per scrivere che la lavatrice funziona perfettamente. Se avete controllato soltanto l’accensione, annota quella prova. Se non avete eseguito un ciclo, scrivi “ciclo di lavaggio non verificato alla consegna” e concordate come completare il controllo.

La distinzione è coerente con il criterio dell’articolo 1590 del codice civile, commi 1–3: la restituzione si confronta con lo stato ricevuto e descritto dalle parti, tenendo conto del consumo derivante dall’uso conforme al contratto e della vetustà. Il testo prevede anche una presunzione di buono stato di manutenzione quando manca una descrizione. Per questo conviene registrare le condizioni reali, senza confondere un bene usato con un bene danneggiato.

Esempio ipotetico: la tabella seguente illustra come compilare alcune righe; beni, condizioni e nomi delle foto sono inventati e non descrivono un appartamento reale.

Nell’esempio i riferimenti fotografici sono sette. Prima della firma, controlla che ogni file richiamato sia effettivamente presente e che nessun codice indichi beni diversi.

Come collegare fotografie, elenco e sottoscrizione?

Scatta una vista d’insieme per riconoscere il bene e un dettaglio per mostrare il difetto. Mantieni luce sufficiente ed evita filtri che alterino colori e superfici. Quando serve, includi un riferimento di misura nel dettaglio, senza affidarti soltanto a una fotografia molto ravvicinata.

Rinomina le immagini con i codici dell’elenco. Puoi raccoglierle in un allegato fotografico con didascalie e conservare anche i file originali. Evita di lasciare tutto in una chat senza un indice: dopo mesi sarebbe difficile ricostruire quali immagini erano comprese nella consegna.

Durante il sopralluogo, rileggete le voci insieme e correggete le differenze. Se non concordate sullo stato di un bene, riportate le osservazioni di entrambi invece di chiudere con una dichiarazione generica.

1. Completate elenco, data e riferimenti al contratto.
2. Identificate l’allegato fotografico e controllate che sia accessibile a entrambi.
3. Indicate controlli rimasti aperti e interventi concordati.
4. Sottoscrivete la versione definitiva e conservatene una copia ciascuno, completa degli allegati.

Questa procedura serve a rendere ordinata la documentazione; non promette che fotografie o firme eliminino qualsiasi contestazione.

Domande frequenti

Devo indicare anche il prezzo degli arredi?

Per il modello operativo proposto qui, parti dall’identificazione e dalle condizioni. Conserva separatamente eventuali fatture. Non trasformare un prezzo inserito nell’elenco in un addebito automatico: una questione di risarcimento richiede una valutazione distinta.

Come registro una sostituzione durante la locazione?

Prepara un aggiornamento datato: indica il bene rimosso, quello consegnato, il suo stato e le nuove foto. Condividilo e sottoscrivetelo, conservando anche l’inventario iniziale. Sovrascrivere la prima versione farebbe perdere la sequenza delle consegne.

L’inventario deve includere pareti e pavimenti?

Puoi descriverli in una sezione separata del verbale di consegna. Tieni distinguibili l’elenco degli arredi e lo stato dei locali, collegando entrambi alle rispettive fotografie: così un graffio sul tavolo non si confonde con un segno sul parquet.

Fonti ufficiali consultate il 24 ottobre 2026: Gazzetta Ufficiale, codice civile, articolo 1590; D.M. 16 gennaio 2017, Allegato A, apertura e articolo 9. I link ai testi consultati sono nei passaggi pertinenti.

Conserva documenti e scadenze della locazione in un unico posto.