Aggiornamento ISTAT dell'affitto: come si calcola e quando si applica

Cos'è l'aggiornamento ISTAT dell'affitto

È l'adeguamento annuale del canone all'aumento dei prezzi. L'indice di riferimento è quello dei prezzi al consumo per le famiglie di operai e impiegati (FOI) al netto dei tabacchi, che l'ISTAT pubblica ogni mese proprio per rivalutare affitti e assegni di mantenimento. Lo trovi sul sito dell'ISTAT e nel nostro calcolatore gratuito, già aggiornato con gli indici ufficiali.

Quando si può chiedere

L'aggiornamento è dovuto solo se il contratto lo prevede. Quanto si può chiedere dipende dal tipo di contratto:

Se non sai quale tipo di contratto hai firmato, la guida ai contratti di affitto 4+4, 3+2 e transitori spiega le differenze.

Come si calcola l'aggiornamento ISTAT

La formula è semplice:

nuovo canone = canone attuale × (1 + variazione ISTAT × percentuale del contratto)

La variazione ISTAT è quella annuale dell'indice FOI: di solito si confronta l'indice del mese che precede la data di aggiornamento con quello dello stesso mese dell'anno prima. Se il contratto indica un mese diverso, vale quello che dice il contratto. Il nuovo canone diventa la base per l'aggiornamento dell'anno successivo.

Due esempi di calcolo

Gli importi sono di esempio: per il calcolo vero usa la variazione ufficiale del tuo mese.

Con il 75% anche nel secondo esempio l'aumento sarebbe del 2,25%, cioè 21,38 € al mese, per un canone di 971,38 €.

Il cambio di base dell'indice nel 2026

Con i dati di gennaio 2026 l'ISTAT ha cambiato la base dell'indice FOI: ora è 2025 = 100, prima era 2015 = 100. Se devi confrontare un indice vecchio con uno nuovo serve il coefficiente di raccordo pubblicato dall'ISTAT (1,214). Il modo più semplice per non sbagliare è usare la variazione percentuale già pubblicata dall'ISTAT oppure un calcolatore che tenga conto del cambio di base, come il nostro.

Cedolare secca e aggiornamento ISTAT

Chi sceglie la cedolare secca rinuncia, per tutta la durata dell'opzione, a chiedere qualsiasi aggiornamento del canone, compreso quello ISTAT, anche se è previsto nel contratto (art. 3, comma 11, del D.Lgs. 23/2011). La rinuncia va comunicata all'inquilino con raccomandata prima di scegliere la cedolare; secondo l'Agenzia delle Entrate la lettera non serve se la rinuncia è già scritta nel contratto. Se poi si esce dalla cedolare secca, l'aggiornamento torna applicabile dagli anni successivi.

Come chiederlo all'inquilino

Anche quando il contratto parla di aggiornamento «automatico», conviene comunicarlo ogni anno per iscritto, con raccomandata o PEC, prima della scadenza annuale. Nella lettera indica:

• la clausola del contratto che prevede l'aggiornamento;
• la variazione ISTAT usata e il mese di riferimento;
• la percentuale applicata (75% o 100%) e il nuovo canone mensile;
• da quale mese si applica.

Per i negozi e gli uffici l'aumento decorre dal mese successivo alla richiesta e gli aggiornamenti non chiesti negli anni passati, di regola, non si recuperano come arretrati. Per le abitazioni la questione dipende dalla clausola del contratto: se vuoi chiedere anni passati, fatti consigliare da un professionista.

Va comunicato all'Agenzia delle Entrate?

No: per l'aggiornamento ISTAT non serve presentare un nuovo modello RLI. Se però paghi l'imposta di registro anno per anno, calcola il 2% sul canone aggiornato di quell'annualità.

Come aiuta un gestionale

GestionaleAffitti conosce la data di aggiornamento di ogni contratto, calcola il nuovo canone con gli indici ufficiali ISTAT (già aggiornati alla nuova base) e ti avvisa per tempo, così non perdi nessun aumento e non ne chiedi uno che non spetta.