Spese condominiali in affitto: cosa paga l'inquilino e cosa il proprietario

Chi paga le spese condominiali quando la casa è in affitto?

L'amministratore di condominio chiede le quote al proprietario: è lui il condomino e risponde verso il condominio anche se nell'appartamento vive un inquilino. Il proprietario, poi, chiede all'inquilino il rimborso delle spese che la legge mette a suo carico, i cosiddetti oneri accessori.

La regola di base è l'art. 9 della legge 392/1978, ancora in vigore per le locazioni abitative anche dopo la riforma del 1998: le spese legate all'uso dei servizi comuni sono dell'inquilino, quelle che riguardano la conservazione e il valore dell'edificio sono del proprietario.

Le spese a carico dell'inquilino

Salvo patto diverso nel contratto, l'inquilino paga per intero:

• il servizio di pulizia delle parti comuni;
• il funzionamento e la manutenzione ordinaria dell'ascensore;
• la fornitura di acqua, energia elettrica delle parti comuni, riscaldamento e condizionamento dell'aria;
• lo spurgo di pozzi neri e latrine;
• la fornitura degli altri servizi comuni.

Per il portiere la legge prevede una regola a parte: l'inquilino ne paga il 90%, a meno che nel contratto sia stata concordata una quota inferiore.

All'interno dell'appartamento, invece, valgono le regole del Codice civile: le riparazioni di piccola manutenzione dovute all'uso sono dell'inquilino, tutte le altre riparazioni necessarie sono del proprietario (artt. 1576 e 1609 del Codice civile). Se il danno dipende dall'età dell'impianto o da un caso fortuito, paga il proprietario.

Le spese a carico del proprietario

Restano al proprietario le spese che migliorano o conservano l'edificio e gli impianti:

• la manutenzione straordinaria: rifacimento di facciata, tetto, lastrico solare, scale;
• l'installazione, la sostituzione e l'adeguamento degli impianti (ascensore, caldaia centralizzata, citofono, antenna);
• le spese per l'acquisto di attrezzature e per l'assunzione del personale (per esempio l'addetto alle pulizie o il portiere);
• il compenso dell'amministratore e l'assicurazione del fabbricato, che la Cassazione non considera oneri accessori a carico dell'inquilino, se il contratto non dice diversamente.

La tabella degli oneri accessori per il canone concordato

Per i contratti a canone concordato, transitori e per studenti universitari la ripartizione segue la «Tabella degli oneri accessori», allegato D del decreto ministeriale 16 gennaio 2017. Per le voci che la tabella non prevede si applicano la legge e gli usi locali. Ecco alcune voci:

Nei contratti a canone libero (4+4) la tabella non è obbligatoria, ma è un riferimento utile: molti contratti la richiamano per evitare discussioni.

Come chiedere le spese all'inquilino

L'inquilino deve pagare gli oneri accessori entro due mesi dalla richiesta. Prima di pagare ha diritto di ricevere l'indicazione specifica delle spese e dei criteri di ripartizione e di vedere i documenti che le giustificano (art. 9, comma 3, della legge 392/1978). In pratica:

1. si concorda nel contratto un acconto mensile per le spese, pagato insieme al canone;
2. quando l'amministratore approva il consuntivo, si fa il conguaglio: si chiede la differenza o si restituisce quanto versato in più;
3. alla richiesta si allega il riparto dell'amministratore, con le voci a carico dell'inquilino evidenziate.

Nella ricevuta conviene indicare separatamente il canone e le spese: è più chiaro per entrambi e utile per la dichiarazione dei redditi.

Se l'inquilino non paga le spese condominiali

Il mancato pagamento degli oneri accessori è un motivo di risoluzione del contratto quando l'importo non pagato supera due mensilità di canone (art. 5 della legge 392/1978). Per il canone, invece, basta un ritardo di oltre 20 giorni. Come muoversi, dal sollecito allo sfratto, è spiegato nella guida su cosa fare se l'inquilino non paga.

L'inquilino può votare in assemblea?

Sì, in un caso: per le delibere sulle spese e sulla gestione del riscaldamento e del condizionamento l'inquilino vota al posto del proprietario. Sulle modifiche degli altri servizi comuni può partecipare all'assemblea, ma senza diritto di voto (art. 10 della legge 392/1978). Avvisarlo delle assemblee spetta al proprietario.

Si può decidere diversamente nel contratto?

Per le spese dell'art. 9 sì: la legge stessa dice «salvo patto contrario», e proprietario e inquilino possono per esempio concordare un importo forfettario. Mettere a carico dell'inquilino le spese straordinarie è invece delicato: la giurisprudenza lo ammette solo con clausole precise e limitate. Nei contratti a canone concordato bisogna rispettare il modello ministeriale e la tabella: cambiarli può far perdere le agevolazioni fiscali. Nel dubbio, fatti aiutare da un'associazione della proprietà o da un professionista.

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