IMU sulla casa in affitto: chi la paga, come si calcola e lo sconto del 25%

Chi paga l'IMU sulla casa in affitto?

Il proprietario, o chi ha l'usufrutto o un altro diritto reale sull'immobile. L'inquilino con un normale contratto di locazione non paga mai l'IMU, e una clausola che gliela addossasse non lo renderebbe debitore verso il Comune. L'unico «locatario» che la paga è chi ha l'immobile in leasing finanziario, che è un'altra cosa rispetto all'affitto.

L'esenzione per l'abitazione principale vale solo per la casa dove il proprietario vive con la famiglia e ha la residenza. Una casa data in affitto non lo è, quindi sull'appartamento affittato l'IMU è dovuta.

Come si calcola l'IMU su una casa affittata

Servono tre dati: la rendita catastale (dalla visura catastale), il moltiplicatore della categoria e l'aliquota del Comune.

1. Rendita rivalutata: rendita catastale × 1,05.
2. Base imponibile: rendita rivalutata × moltiplicatore. Per le abitazioni (categorie del gruppo A, tranne A/10) e per cantine, box e posti auto (C/2, C/6, C/7) il moltiplicatore è 160.
3. Imposta: base imponibile × aliquota del Comune.

L'aliquota di base è lo 0,86%. Ogni Comune può alzarla fino all'1,06% (in alcuni Comuni fino all'1,14%) o abbassarla, e spesso prevede aliquote diverse per le case affittate a canone concordato. Le aliquote del tuo Comune sono pubblicate sul sito del Dipartimento delle Finanze.

Un esempio di calcolo

Appartamento con rendita catastale di 800 euro, in un Comune con aliquota dell'1,06% per gli altri immobili:

Con il canone concordato, in questo esempio, si risparmiano 356,16 euro l'anno di sola IMU. Con l'aliquota di base dello 0,86% l'IMU sarebbe di 1.155,84 euro, e di 866,88 euro a canone concordato.

Lo sconto del 25% per il canone concordato

Per le abitazioni affittate a canone concordato l'IMU, calcolata con l'aliquota del Comune, è ridotta al 75% (legge 160/2019, art. 1, comma 760). La riduzione vale in tutti i Comuni, non solo in quelli ad alta tensione abitativa, e si somma alle altre agevolazioni del canone concordato, come la cedolare secca al 10% dove prevista.

Due attenzioni:

• se il contratto è stato firmato senza l'assistenza delle associazioni di proprietari e inquilini, per avere le agevolazioni serve l'attestazione di rispondenza all'accordo territoriale rilasciata da un'associazione;
• per i contratti transitori e per studenti i Comuni non applicano tutti la riduzione allo stesso modo: controlla il regolamento IMU del tuo Comune.

Le differenze tra i contratti sono spiegate nella guida ai contratti di affitto.

Quando e come si paga

• Acconto entro il 16 giugno, calcolato con le aliquote dell'anno precedente.
• Saldo entro il 16 dicembre, con il conguaglio sulle aliquote pubblicate per l'anno in corso.
• Si può pagare tutto in un'unica rata entro il 16 giugno.

Si paga con il modello F24, indicando il codice catastale del Comune e il codice tributo 3918 («IMU – imposta municipale propria per gli altri fabbricati – Comune»).

IMU, IRPEF e cedolare secca

Per la casa affittata l'IMU non sostituisce le imposte sul reddito: sul canone si pagano l'IRPEF con le addizionali oppure la cedolare secca, e sull'immobile l'IMU. Per chi affitta come privato l'IMU non è deducibile dal reddito. Quale regime conviene sul canone è spiegato nella guida sulla cedolare secca.

Serve la dichiarazione IMU?

Per lo sconto del canone concordato, secondo le istruzioni ministeriali, la dichiarazione IMU non è più obbligatoria: i Comuni ricevono i dati dei contratti registrati. Alcuni Comuni chiedono comunque una comunicazione per applicare l'aliquota agevolata: verifica sul sito del tuo Comune. La dichiarazione serve invece in altri casi, per esempio per la riduzione del 50% della casa data in comodato a figli o genitori.

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