Affitto di negozi e uffici: contratto 6+6, disdetta e ISTAT

Quando si applicano queste regole

La legge 392/1978 (la vecchia «legge sull'equo canone», di cui restano in vigore le regole sulle locazioni non abitative) disciplina gli immobili usati per attività industriali, commerciali, artigianali, di interesse turistico e per il lavoro autonomo: negozi, uffici, studi professionali, laboratori, magazzini legati a un'attività, capannoni. Non conta chi è l'inquilino, ma l'uso dell'immobile: un ufficio affittato a un professionista è uso diverso, un appartamento affittato a una società per farci abitare un dipendente (foresteria) resta in genere una locazione abitativa.

Durata e rinnovo

Una durata più breve scritta nel contratto non vale: il contratto dura comunque il minimo di legge (art. 27). Fanno eccezione le attività di natura transitoria o stagionale, che vanno indicate e giustificate nel contratto. Le parti possono invece concordare una durata più lunga.

Alla scadenza il contratto si rinnova da solo per un periodo uguale se nessuna delle parti manda la disdetta in tempo, con raccomandata con ricevuta di ritorno o PEC (art. 28). Conta la data in cui l'altra parte la riceve.

Il diniego di rinnovo alla prima scadenza

Alla prima scadenza (dopo 6 o 9 anni) il proprietario non può semplicemente non rinnovare: può negare il rinnovo solo per uno dei motivi dell'art. 29, da indicare nella comunicazione a pena di nullità. Tra i più comuni:

• usare l'immobile come abitazione propria, del coniuge o di parenti entro il secondo grado in linea retta;
• usarlo per una propria attività (o del coniuge o dei parenti entro il secondo grado in linea retta);
• demolirlo, ricostruirlo o ristrutturarlo in modo importante, con le autorizzazioni necessarie.

Dalla seconda scadenza in poi la disdetta è libera, sempre con il preavviso di 12 (o 18) mesi.

Il recesso dell'inquilino

L'inquilino può recedere in qualsiasi momento per gravi motivi, con almeno 6 mesi di preavviso (art. 27): motivi sopravvenuti, imprevedibili e indipendenti dalla sua volontà, che rendono troppo gravosa la prosecuzione. Il contratto può anche prevedere il recesso libero, di solito con lo stesso preavviso.

Canone e aggiornamento ISTAT

Il canone è libero. Le parti possono prevedere l'aggiornamento annuale in base all'indice ISTAT dei prezzi al consumo (FOI): per i contratti della durata minima di legge l'aumento non può superare il 75% della variazione (art. 32); nei contratti di durata più lunga si può pattuire di più. L'aggiornamento non scatta da solo: il proprietario deve chiederlo per iscritto e decorre dalla richiesta.

Tasse e registrazione

• Niente cedolare secca: è riservata alle locazioni abitative. Il proprietario privato dichiara il canone nel regime ordinario (IRPEF e addizionali).
• Il contratto va registrato entro 30 giorni dalla firma (modello RLI) e l'imposta di registro va pagata ogni anno, di solito il 2% del canone annuo (diviso fra le parti salvo patto diverso).
• Il proprietario privato rilascia la ricevuta del canone; la fattura e l'IVA riguardano solo chi affitta come impresa.

Altri diritti dell'inquilino da conoscere

• Indennità per la perdita dell'avviamento (art. 34): se il contratto finisce per volontà del proprietario e non per inadempimento o recesso dell'inquilino, alle attività a contatto diretto con il pubblico spettano 18 mensilità dell'ultimo canone (21 per gli alberghi).
• Prelazione (artt. 38-40): in caso di vendita dell'immobile o di nuova locazione alla scadenza, l'inquilino ha in certi casi il diritto di essere preferito a parità di condizioni.
• Sublocazione e cessione (art. 36): l'inquilino può cedere il contratto insieme all'azienda anche senza il consenso del proprietario, che deve essere avvisato e può opporsi per gravi motivi.

Se l'inquilino è una società

Nel contratto si indicano ragione sociale, sede, partita IVA e codice fiscale della società e il legale rappresentante che firma. Le comunicazioni formali (disdetta, richiesta ISTAT, solleciti) si possono inviare alla PEC della società, che ha valore di raccomandata. Prima di firmare è utile chiedere una visura camerale aggiornata e, per importi rilevanti, una garanzia (deposito o fideiussione).

Come aiuta un gestionale

In GestionaleAffitti l'inquilino può essere una persona o un'impresa, con ragione sociale, partita IVA, PEC e legale rappresentante. Scegliendo il contratto «Uso diverso 6+6» (o «Uso alberghiero 9+9») il gestionale calcola prima scadenza, rinnovo e ultimo giorno per la disdetta, esclude la cedolare secca e ti ricorda ogni anno la richiesta di aggiornamento ISTAT. I canoni, le ricevute e i documenti funzionano come per le case: trovi tutto nella pagina per chi affitta uffici e negozi.