Inquilino che non paga l'affitto: cosa fare, passo per passo

Quando l'inquilino è moroso

Per le locazioni abitative l'art. 5 della legge 392/1978 stabilisce che il mancato pagamento del canone decorsi 20 giorni dalla scadenza, anche di una sola mensilità, è un inadempimento grave che può portare alla risoluzione del contratto. Per le spese accessorie (per esempio quelle condominiali) la soglia è un importo superiore a due mensilità di canone.

I passi da seguire

1. Sollecito informale. Un messaggio o una email cordiale: spesso il ritardo ha una spiegazione e si risolve subito. Annota date e risposte.
2. Diffida scritta. Una raccomandata con ricevuta di ritorno o una PEC che indica le mensilità non pagate, l'importo e un termine per pagare (per esempio 15 giorni), avvisando che in mancanza si procederà per lo sfratto.
3. Accordo di rientro. Se l'inquilino è in difficoltà temporanea, un piano di rientro scritto e firmato può convenire a entrambi.
4. Sfratto per morosità. Se non paga, l'avvocato notifica l'intimazione di sfratto per morosità con citazione per la convalida davanti al Tribunale. Per questo procedimento non serve la mediazione obbligatoria. Insieme si può chiedere il decreto ingiuntivo per i canoni non pagati.
5. Udienza di convalida. Se l'inquilino non si presenta o non si oppone e la morosità persiste, il giudice convalida lo sfratto e fissa la data per il rilascio. Se l'inquilino non lascia l'immobile, si procede con l'esecuzione tramite l'ufficiale giudiziario.

Il termine di grazia

All'udienza l'inquilino in comprovate difficoltà può chiedere un termine per pagare quanto dovuto, con interessi e spese: il giudice può concederlo fino a 90 giorni (art. 55 della legge 392/1978), con alcuni limiti al numero di volte in cui si può ottenere. Se paga entro il termine, la morosità è sanata e lo sfratto non va avanti.

Tempi indicativi

Senza opposizione, dalla notifica dell'intimazione alla convalida passano di solito alcuni mesi; se l'inquilino non lascia spontaneamente l'immobile, l'esecuzione può allungare i tempi anche oltre l'anno, a seconda del Tribunale. Per questo conviene muoversi presto e con un avvocato.

Le tasse sui canoni non incassati

Per le locazioni di immobili abitativi i canoni non percepiti non vanno dichiarati se la mancata riscossione è dimostrata dall'intimazione di sfratto per morosità o dall'ingiunzione di pagamento (art. 26 del TUIR, come modificato dal D.L. 34/2019). Questa regola vale per i contratti stipulati dal 1° gennaio 2020. Per i contratti stipulati prima, i canoni non percepiti si escludono solo dalla convalida dello sfratto; per le imposte pagate su canoni poi non incassati spetta un credito d'imposta. Se poi i canoni arretrati vengono incassati, si dichiarano nell'anno in cui si ricevono. Il caso concreto va valutato con il commercialista o il CAF.

Come prevenire

• Verifica il candidato prima di firmare: reddito, contratto di lavoro, referenze del precedente proprietario.
• Chiedi il deposito cauzionale (fino a tre mensilità) o una fideiussione.
• Tieni sotto controllo i pagamenti ogni mese e intervieni al primo ritardo.

Come aiuta un gestionale

GestionaleAffitti segna da solo i canoni scaduti e non pagati, ti avvisa (anche con una notifica sul telefono) e ti mostra quanto e da quando è dovuto, così hai subito i dati per il sollecito, la diffida o l'avvocato.